Recherche de crédit immobilier : comment bien préparer votre RDV avec la banque ?

Comme nous, vous allez construire votre maison (ou acheter un bien immobilier déjà existant) et vous vous interrogez sur vos finances. Vous allez démarcher plusieurs banques qui ne vous connaissent probablement pas et qui ont besoin de vous faire confiance pour vous accorder un crédit immobilier.

Voici notre technique infaillible pour montrer patte blanche et mettre toutes les chances de votre côté ! 🙂

Connaître sa capacité d’emprunt avant tout

Avant d’entamer toute démarche (recherche d’architectes, d’artisans…) pour la construction de notre maison, nous avons pris rendez-vous avec notre banque habituelle pour connaître notre capacité d’emprunt.

La banque vous indique, en fonction de vos revenus, la somme totale que vous pourriez emprunter sur une période donnée (10, 15, 20, 25 ans… tout dépend de votre projet, de son coût, ou encore de votre apport personnel). Elle calcule également le montant des mensualités ; vous saurez donc approximativement combien vous rembourserez chaque mois votre crédit immobilier.

Une règle d’or : ne pas dépasser 33% de taux d’endettement (et si vous pouvez ne pas les atteindre, c’est encore mieux). Ainsi, si vous gagnez par exemple 3 000 € net par mois à deux, vous ne pourriez pas avoir des mensualités de plus de 1 000 €, car la banque estime que vous avez besoin de 2 000 € pour vivre.

Le plus important dans ce premier rendez-vous est de savoir combien vous pouvez emprunter au maximum, ce qui vous permet alors de concevoir votre projet : vous allez pouvoir commencer à chercher un bien ou programmer une construction en fonction de la somme indiquée par la banque. Quelques fois, ce montant ne sera pas suffisant pour construire la maison que vous imaginiez ou acheter le bien que vous convoitiez. Il faudra donc trouver des solutions complémentaires (apport personnel, aides de proches, augmentation de vos revenus…).

Estimer le coût total de son projet immobilier

Il est à présent temps de définir votre projet dans le moindre détail et de demander des devis. Nous avons alors listé tous les artisans à démarcher (maçon, charpentier, électricien, plombier…) ainsi que tous les frais annexes (taxe d’aménagement, attestation RT2012), jusqu’aux détails qui ont aussi leur importance (mobilier, décoration, boite aux lettres…). Notre projet atteint environ 230 000 € hors terrain, mais on évite ainsi certaines surprises et surcoûts imprévus (bien qu’il y en ait toujours). Cela rassure aussi la banque.

Reprendre rendez-vous avec la banque, et faire jouer la concurrence

Il est temps de mettre en valeur votre projet et vos atouts pour trouver un crédit immobilier correct.

A chaque fois que nous demandons un prêt immobilier, nous remettons aux banques un dossier complet composé de la manière suivante :

• Des informations nous concernant (coordonnées, âge, métier, revenus nets mensuels… à ce titre, nous préférons faire des simulations de crédits à partir de nos salaires nets hors primes, extras, etc. On part de la base de la base pour montrer que l’on peut se débrouiller avec le strict minimum).
• Nous intégrons ensuite un passage sur notre passé financier: c’est le moment de mettre en valeur votre capacité à bien gérer vos comptes (indiquez ici si vous avez déjà remboursé d’autres crédits sans difficultés, si vous n’êtes jamais à découvert, si vous épargnez, ou encore si vous parvenez à vous passer de crédit auto.
• A ce stade du document, nous intégrons un tableau qui liste nos dépenses mensuelles. Montrez à la banque que vous ne vivez pas au-dessus de vos moyens et que vous anticipez un grand nombre de choses. Voici un exemple de tableau que vous pouvez intégrer à votre dossier (à vous de modifier les montants ou les intitulés) :

• Nous insistons sur les « matelas de secours » : ces épargnes permettent de préparer des projets (voyages, achat nouvelle voiture, naissance…) sans avoir recours à des crédits conso. Notre leitmotiv : jamais de crédit sauf pour de l’immobilier. Encore une fois, cela rassure la banque.
• Des informations concernant le projet immobilier à financer: il est important ici d’indiquer les atouts du bien que vous allez construire ou acheter (par exemple : indiquer que le terrain est plat ou déjà clôturé/viabilisé est un atout, car le contraire entraînerait des frais annexes et la banque le sait très bien). Vous pouvez aussi indiquer la commune du bien, car si celle-ci est prisée, votre bien pourrait être facilement revendable si besoin. A vous de trouver tous les avantages de votre projet !
• Si vous construisez une maison, vous devez maintenant intégrer au dossier un tableau des dépenses envisagées (en vous basant sur les devis reçus). N’omettez rien. De nombreuses personnes se contentent de lister les postes principaux (gros œuvre, second œuvre) mais oublient tous les frais annexes (qui représentent une énorme somme). Au final, elles ne peuvent finir leur maison faute de moyens. Vous pouvez même indiquer dans votre tableau les postes que vous souhaitez que la banque finance et ceux que vous envisagez de payer vous-même. L’important est de montrer que vous n’avez rien oublié et que votre projet est bien calibré. La banque peut être frileuse si elle voit que vous n’avez pas tout estimé.

A ce dossier s’ajoutent les documents que la banque vous demandera obligatoirement : vos dernières fiches de paie, impôts sur le revenu, relevés de comptes… Personnellement nous préférons apporter des informations complémentaires car ces documents ne suffisent pas toujours à refléter la situation d’une personne, et qu’une banque que vous démarchez ne vous connait pas toujours.

Trouver votre crédit immobilier

Avec ce dossier, vous voilà bien équipé pour démarcher plusieurs banques et faire jouer la concurrence. Vous pouvez aussi le remettre à un courtier qui s’occupera de vous trouver une solution de financement.