Investir dans l’immobilier locatif grâce à un crédit

Faut-il se lancer dans l’investissement locatif avec ses propres deniers ou en contractant un prêt ? Combien emprunter ? Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Autant de questions auxquelles répond Christophe Enderlin, particulier-investisseur en Alsace.

Ma Maison et Nous : Faut-il contracter un crédit pour acheter un bien à mettre en location ?

Christophe Enderlin : « Acheter en cash est une bonne option si l’on possède déjà beaucoup d’épargne, c’est une façon de la diversifier lorsque l’on a dans notre portefeuille d’autres produits financiers, de l’assurance vie… La pierre permet d’équilibrer tout cela, donc si on a « trop » d’épargne, une solution est effectivement d’en injecter une partie dans l’immobilier.

Passer par un prêt est toutefois une porte obligée pour la plupart des personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Avec des taux d’intérêt actuellement faibles, c’est le moment d’en profiter. En espérant pour qu’il y ait de l’inflation, car l’inflation est l’amie de l’emprunteur et l’ennemie de l’épargnant. Enfin, un prêt occasionne de nombreux frais (intérêts) que l’on peut déduire aux impôts. »

MMEN : Quid du taux d’endettement ?

CE : « Il est vrai que la règle commune est de ne pas dépasser 33% de taux d’endettement. La somme de toutes vos mensualités ne doit donc pas être supérieure à 1/3 de vos revenus. Si vous gagnez 3 000 € par mois, les mensualités de tous vos prêts en cours (immo, conso…) ne doivent pas excéder 1 000 €. Ainsi, si vous n’avez aucun crédit en cours, une banque vous autorisera un crédit impliquant jusqu’à 1 000 € de remboursement chaque mois, les 2 000 € restants étant le reste à vivre (budget dédié à l’alimentation, à l’eau, à l’électricité…). Donc pour se lancer, mieux vaut avoir des finances saines, au risque de frôler une situation de surendettement. Bien entendu, les personnes qui ont de très gros revenus (10 000 € par mois par exemple) peuvent généralement avoir un taux d’endettement supérieur à 33%, leur reste à vivre étant largement suffisant.

Chaque banque établit ses propres règles en fonction du dossier de chacun, de la situation économique… et demande un maximum de garanties (hypothèque, assurance, épargne…). »

MMEN : Quelle est la durée maximale d’un prêt pour de l’immobilier locatif ?

CE : « On entend souvent parler d’une quinzaine d’années maximum, mais cela dépend des banques et du profil de chacun. Une banque est habituellement peu frileuse lorsqu’il s’agit de prêter longtemps à un jeune couple en bonne santé qui a encore plusieurs années de travail devant lui et des finances saines.  Cela est moins vrai lorsque les clients sont des personnes d’un âge avancé, dont les revenus sont diminués par la retraite et qui pourraient rencontrer des problèmes de santé dans un avenir plus ou moins proche.

Toutefois ce n’est pas parce qu’une personne n’est plus toute jeune qu’elle ne peut pas investir. J’ai commencé à investir à 50 ans seulement, et plus le temps passait, plus la banque avait confiance, était compréhensive et me suivait dans mes projets. Au fil des ans, j’ai acheté des biens à crédit et d’autre en cash, ce qui était notamment une garantie pour mon banquier. »

MMEN : Faut-il un apport pour investir ?

CE : « Une banque préfère avoir un maximum de garanties, donc un apport personnel est souhaitable, ne serait-ce que pour couvrir les frais de notaire. Toutefois, investir sans apport est possible. Il appartient à chacun de « montrer patte blanche » à son banquier en montant un dossier béton, avec des calculs bien pensés et des solutions pour limiter les risques. Avec des comptes soignés et jamais dans le rouge, des dépenses raisonnables et des crédits conso inexistants, on montre réellement son sérieux. Au final, tout ce que souhaite la banque, c’est revoir la couleur de son argent. »

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