Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Un calcul indispensable pour tout investisseur qui se respecte… Aujourd’hui nous parlons rentabilité locative avec Christophe Enderlin, particulier-investisseur en Alsace. Il nous explique comment savoir si un investissement locatif vaut le coup ou non !

Ma Maison et Nous : Rentabilité brute, rentabilité nette… Christophe, on ne s’en sort plus !

Christophe Enderlin : « Il existe en effet plusieurs calculs à faire : la rentabilité brute, nette et le rendement net-net. Ça peut faire peur, mais allons-y simplement en prenant un exemple : vous comptez acheter un bien à 100 000 € frais d’agence et de notaire inclus, et vous espérez le louer 600 €/mois.

Calcul de la rentabilité brute

(Loyer annuel/Prix) x 100

Ce qui donne (7 200 €/100 000 €) x 100 = 7,2%, soit une rentabilité très correcte pour envisager un achat ! Il faut le comparer aux autres placements possibles sur le marché : certains offrent une rentabilité bien inférieure (comme le Livret A), et d’autres sont plus risqués mais peuvent atteindre un rendement encore plus intéressant.

Calcul de la rentabilité nette (avant impôt)

((Loyer annuel – Frais + Charges + Travaux)/(Prix + Coût du crédit)) x 100

Il s’agit ici d’affiner le calcul précédent en y intégrant toutes les dépenses effectuées par le propriétaire : prix net vendeur du bien, frais d’agence immobilière, frais de notaire, mais aussi :

• Coût du prêt immobilier
• Taxe foncière
• Travaux de rénovation et de décoration
• Charges de copropriété non récupérables (rénovation de la toiture, de la façade, assurance de l’immeuble, frais de gestion du syndic…) – à ne pas confondre avec les charges payées par le locataire
• Autres frais éventuels : assurance loyers impayés, agence de gestion locative…

Reprenons notre exemple précédent en estimant que les frais et charges représentent un total de 2 000 €, et que le coût du crédit s’élève à 10 000 €.

Ce qui donne ((7 200 € – 2 000 €)/(100 000 + 10 000 €)) x 100 = 4,7%

Calcul du rendement net-net (après impôt)

On peut aller encore plus loin en intégrant à notre calcul précédent les impôts, contributions sociales et les réductions d’impôt, mais cela dépend de votre contexte. »

Attention aux impayés et à la vacance locative !

Quelques mois sans rentrées d’argent impactent rapidement votre rendement. Prévoyez toujours un matelas financier pour y faire face, et reprenez tous vos calculs en partant du principe que vous n’aurez des loyers payés que sur 10 mois au lieu de 12.

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