Que faut-il contrôler au cours de la visite d’un bien immobilier (avant achat) ?

Vous vous apprêtez à visiter un logement en vue de réaliser un investissement locatif ? Particulier-investisseur en Alsace, Christophe Enderlin vous aide à trouver le meilleur bien possible. Vérifiez tout lors de la visite pour éviter les mauvaises surprises et les coûts qui impacteraient la rentabilité de votre projet !

Ma Maison et Nous : Christophe, quelle est la toute première chose à prendre en compte ?

CE : « Une phrase bien connue est de faire attention à 3 choses : 1. L’emplacement. 2. L’emplacement. 3. L’emplacement. Un logement a beau être en parfait état et attractif financièrement, s’il est mal situé, personne n’y habitera.

Mieux vaut donc privilégier un investissement locatif dans une zone à forte demande, avec à disposition toutes les commodités. Le logement pourra toujours être amélioré par la suite. Les voies ferrées à proximité, les quartiers sensibles, les zones polluées et les emplacements bruyants sont à éviter. Il est donc primordial de bien connaître le lieu dans lequel on souhaite investir.

Vous pouvez aussi envisager de passer du temps dans le quartier et de discuter avec les commerçants pour savoir si le lieu est intéressant. »

MMEN : Et la seconde ?

CE : « Le prix ! Si vous avez repéré un bien, il est temps de sortir votre calculette pour avoir une idée du rendement locatif. Gare au coup de cœur ! Souvenez-vous de vos objectifs (développer votre patrimoine, préparer votre retraite…), vous n’achetez pas un bien pour y vivre vous-même. Vous devez impérativement vous détacher de vos sentiments pour éviter un achat qui, au final, n’est pas intéressant. Si la rentabilité brute ne vous semble d’emblée pas assez attractive, poursuivez vos recherches. Dans le cas contraire, prenez rendez-vous pour une visite !

Un dernier point : ce n’est pas parce que la rentabilité brute semble intéressante que le bien est affiché au bon prix. Les vendeurs ont tendance à gonfler les prix, et ceux-ci ne reflètent pas forcément le marché. Pour avoir une idée de la vraie valeur d’un bien, il faut la comparer aux logements semblables qui se sont vendus récemment dans le quartier. N’hésitez pas à interroger le voisinage et les agences immobilières du coin pour ne pas acheter trop cher.

Par ailleurs, les charges ont leur importance. Renseignez-vous sur les charges de copropriété, car elles aussi pourraient grignoter la rentabilité du bien. A ce propos, les ascenseurs sont pratiques mais ils ont un coût. Ils seront toutefois nécessaires si vous achetez un logement en étage que vous allez louer à des personnes âgées ou à des familles avec enfants en bas âge. Quant aux rez-de-chaussée, d’accord, mais uniquement si le quartier est tranquille. Des locataires qui ne se sentent pas en sécurité préfèrent vivre dans les étages. »

MMEN : Nous sommes à présent devant le bien à visiter. Que doit-on contrôler ?

CE : « En premier lieu, on regarde l’état général de l’immeuble : la façade est-elle propre, sans fissures ? La toiture est-elle en bon état ? Le parking, la cour et le jardin sont-ils correctement entretenus ? Promenez-vous dans les communs, les cages d’escaliers, sur les paliers et au niveau des caves et garages.

Demandez au vendeur ou au syndic un cahier de suivi de l’immeuble et des travaux qui ont été réalisés au cours des dernières années. Les comptes rendus des dernières assemblées générales sont aussi indispensables pour connaître l’état de santé de la copropriété et les futurs travaux qui ont été votés.

Si tout est en ordre : feu vert pour la suite ! »

MMEN : Nous sommes à l’intérieur. A quoi devons-nous prêter attention ?

CE : « Vous pouvez tout d’abord consulter les diagnostics immobiliers. Ceux-ci précisent notamment si le bâtiment est correctement isolé ou s’il s’agit d’une passoire thermique, s’il y a présence de plomb ou d’amiante, ou encore si l’installation électrique est aux normes ou vétuste. Si vous n’avez pas l’habitude des travaux, ni une bonne connaissance des prix, mieux vaut être accompagné d’une personne qui s’y connait un peu et qui pourra facilement vous indiquer les dépenses à prévoir.

Ensuite, les menuiseries ont leur importance : des fenêtres trop anciennes laissent la chaleur s’enfuir… donc des factures de chauffage élevées sont à prévoir, et les remplacer a un coût non négligeable.

A présent, que pensez-vous de la distribution du logement ? Les pièces s’enchainent-elles de manière cohérente ? Sont-elles biscornues ou faciles à aménager ? (Gare à l’atypique ! Tout le monde le recherche mais rares sont ceux qui souhaitent vraiment y vivre !)

Enfin, trois éléments me semblent indispensables pour une location attractive : la présence d’une cuisine équipée (caissons de rangement suffisants, évier, four, plaque, hotte au minimum – il est courant que les locataires apportent eux-mêmes leur réfrigérateur et leur lave-linge), d’une salle de bains propre (baignoire de préférence dans les F3 car plus adaptée aux familles), et de nombreux rangements (dressing dans chaque chambre, et placard dans l’entrée au minimum – si un cellier ou une loggia existe, c’est un très très bon point !). Si le logement que vous visitez mérite d’être rénové à ce niveau, aucun problème tant que cela entre dans votre enveloppe budgétaire.

Vous pourrez bien entendu ajouter/moderniser le logement grâce à des travaux de décoration des murs et sols. Afin de plaire au plus grand nombre et démarquer votre bien des autres (car la location est aussi une affaire de compétition), misez sur des coloris neutres : du blanc sur les murs, du carrelage ou un sol PVC imitation parquet dans les tons gris clair ou sable. »

MMEN : Un petit « plus » pour se démarquer ?

CE : « En ville comme à la campagne, les locataires aiment prendre l’air. Un espace extérieur, même petit (de quoi y placer une table et des chaises pour un repas) vaut de l’or ! Il en va de même pour les parkings et garages (indispensables en banlieue ou à la campagne) et pour les transports en commun à proximité (en ville). »

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